２００５市場(chǎng)特征

政策沖擊波迫使增速趨緩

本來(lái)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度很快，但是由于從上半年開(kāi)始，國(guó)家下發(fā)了幾個(gè)條文，并且比較頻繁，對(duì)消費(fèi)者、銀行、投資者的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際影響。比如說(shuō)貸款，銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款總額依然沒(méi)有減少，并且按照各種數(shù)據(jù)還增長(zhǎng)了３０％多，實(shí)際上增長(zhǎng)并沒(méi)有減少，但是對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買速度、投資速度產(chǎn)生了一定的影響。

地產(chǎn)指標(biāo)仍在上升

房地產(chǎn)的各項(xiàng)增值指標(biāo)，雖然速度放緩，但是幅度仍然沒(méi)有減少，仍然是兩位數(shù)增長(zhǎng)。我聽(tīng)說(shuō)最新一個(gè)指標(biāo)，鄭州的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了３０００元。大家知道作為中國(guó)的一個(gè)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)，我認(rèn)為在過(guò)去幾年一直是被低估的，我們的房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年都是比較低的，這個(gè)價(jià)位與在整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量當(dāng)中的地位、其他綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國(guó)內(nèi)的排位不太吻和。

空置率大大下降

今年比去年下降了３０％多，也就是說(shuō)市場(chǎng)整個(gè)還是比較理性的，沒(méi)有泡沫。

投資主體多元化

大家都知道三年以前的開(kāi)發(fā)商基本上都是熟面孔，９０％以上都是本地的開(kāi)發(fā)商。但今年以來(lái)，這種色彩已經(jīng)非常濃厚了，像上海的綠地，浙江的綠城，全國(guó)知名的地產(chǎn)商在今年開(kāi)始介入鄭州市場(chǎng)。

消費(fèi)結(jié)構(gòu)悄然變化

我個(gè)人一直認(rèn)為，去年以前，在鄭州或全省買房子一般來(lái)說(shuō)９０％以上都是自住為主的。但是今年隨著鄭東新區(qū)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的加快，一些特殊的事件，包括中國(guó)第一條快速鐵路交通樞紐在鄭東新區(qū)的最后確定，增強(qiáng)了投資者的信心。很多同行都沒(méi)有想到鄭東新區(qū)的房子會(huì)賣得這么好。其實(shí)剛開(kāi)始包括鄭東新區(qū)的一些開(kāi)發(fā)商的信心也不足，起始價(jià)比較低。但是應(yīng)該看到，以投資為主要目的的消費(fèi)者已經(jīng)在開(kāi)始加大。

產(chǎn)品形態(tài)日趨豐富

２００５年市場(chǎng)上的新產(chǎn)品比較多，包括一些大型的別墅盤子，一些過(guò)去在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)的，產(chǎn)品形式在逐漸豐富。包括很多商業(yè)的商品房，像前一段的大上海城等以投資為主的商戶。

商業(yè)模式比較清晰

商業(yè)模式是全國(guó)的同行交流比較多的話題。在過(guò)去的１２年當(dāng)中，我們主要把它定位為五種形態(tài)：住宅、寫字樓、商場(chǎng)、工業(yè)廠房和公寓式酒店。像公寓式酒店這類原來(lái)市場(chǎng)上很少見(jiàn)的產(chǎn)品，今年已經(jīng)開(kāi)始比較多地出現(xiàn)了。

預(yù)測(cè)２００６市場(chǎng)前景

總體呈現(xiàn)平穩(wěn)、理性狀態(tài)

在過(guò)去的幾年，各地政府還是在大量地推公務(wù)員住宅，比如說(shuō)安陽(yáng)市場(chǎng)，在過(guò)去有幾千套公務(wù)員住宅，新鄉(xiāng)市場(chǎng)也有１０００套。當(dāng)時(shí)我曾提出過(guò)一些意見(jiàn)，因?yàn)檫@造成了新的不公平現(xiàn)象，實(shí)際上加重了社會(huì)上不和諧的聲音。在過(guò)去的兩三年我也提出過(guò)這樣的意見(jiàn)，但是遺憾的是沒(méi)有得到重視。矛盾依然存在，市場(chǎng)化的程度沒(méi)有達(dá)到理想的狀態(tài)。

我相信在未來(lái)的兩年當(dāng)中，市場(chǎng)化程度會(huì)不斷地得到提升，越來(lái)越多的政府官員會(huì)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。在這個(gè)大前提下，我相信明年依然會(huì)在一個(gè)平穩(wěn)、理性的狀態(tài)下發(fā)展。

開(kāi)發(fā)規(guī)模的整體優(yōu)勢(shì)繼續(xù)顯現(xiàn)

今年河南省在建的房子超過(guò)了４７００萬(wàn)平方米，在全國(guó)來(lái)說(shuō)總量排在前十位。這就是我們的人口優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)總量整體優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的結(jié)果。

我認(rèn)為河南省的住宅商品供應(yīng)量從今年開(kāi)始應(yīng)該每年在４５００萬(wàn)平方米以上。所以，我認(rèn)為就河南的房地產(chǎn)而言，開(kāi)發(fā)規(guī)模的整體優(yōu)勢(shì)在今后幾年還會(huì)不斷地上升，我希望明年突破５０００萬(wàn)平方米，如果能夠達(dá)到這個(gè)數(shù)字的話，我相信各位開(kāi)發(fā)商將會(huì)有干不完的活。

地區(qū)優(yōu)勢(shì)向周邊蔓延

投資多元化的優(yōu)勢(shì)在鄭州已經(jīng)非常明顯了，但是這種現(xiàn)象在地市、中等城市還不夠明顯，但是我相信在明年這種現(xiàn)象就會(huì)非常明顯。因?yàn)殡S著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加上一線城市土地供應(yīng)的不斷收緊，那些一線城市的二、三流開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難拿到土地了。也就是說(shuō)在這種大型城市三五億拿不到地的情況已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。明年鄭州、安陽(yáng)、開(kāi)封都會(huì)看到那些在一線城市無(wú)奈地退出的開(kāi)發(fā)商在我們這里扮演大鱷的角色。我知道在周口、洛陽(yáng)、安陽(yáng)已經(jīng)有了沿海一代的開(kāi)發(fā)商。

開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)繼續(xù)調(diào)整，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱

過(guò)去如果說(shuō)還可以看到一些規(guī)模不大的開(kāi)發(fā)商的話，那么明年將會(huì)逐漸地消化完，鄭州市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)陣營(yíng)將會(huì)繼續(xù)調(diào)整。第一方陣的開(kāi)發(fā)商陣容將會(huì)基本確定。

產(chǎn)品主義將成為市場(chǎng)的主旋律

重營(yíng)銷輕產(chǎn)品、重外觀輕內(nèi)容、重營(yíng)銷輕管理這些現(xiàn)象在過(guò)去十年的中國(guó)市場(chǎng)還是比較普遍的。但是這兩年已經(jīng)有廠商開(kāi)始重視自己的產(chǎn)品了。我相信從明年開(kāi)始，產(chǎn)品主義會(huì)成為主旋律，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商會(huì)關(guān)注自己的產(chǎn)品的科學(xué)性、投資成本的控制，以及產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化率。所以產(chǎn)品主義我相信明年將會(huì)被主流地產(chǎn)商所認(rèn)識(shí)。

服務(wù)理念提高到戰(zhàn)略高度

原來(lái)物業(yè)管理還沒(méi)有提高到戰(zhàn)略領(lǐng)域，大多數(shù)人還是從營(yíng)銷角度來(lái)看待物業(yè)，我相信本地的一些開(kāi)發(fā)商有些已經(jīng)做得非常好了。隨著這些管理好的小區(qū)成為市場(chǎng)的引導(dǎo)者之后，會(huì)有越來(lái)越多的地產(chǎn)商把服務(wù)不僅物業(yè)服務(wù)，提高到戰(zhàn)略的高度，成為一些主流地產(chǎn)商今后時(shí)期的管理的中心工作。

優(yōu)勢(shì)企業(yè)將成為與國(guó)際企業(yè)接軌的巨大橋梁。我們通過(guò)十幾年的積累贏得了國(guó)際市場(chǎng)的認(rèn)可，今年四季度先后從海外募集到了４５００萬(wàn)美元，我相信越來(lái)越多的公司，一些優(yōu)秀地產(chǎn)商的優(yōu)秀項(xiàng)目，會(huì)借助自己本身產(chǎn)品項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)外資金的進(jìn)入。所以這些優(yōu)勢(shì)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將會(huì)成為國(guó)際資本運(yùn)作的巨大橋梁。

房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位有望得以鞏固

大家知道，今年全省的投資如果接近３００億的話，將會(huì)占到我們河南省投資增長(zhǎng)總額當(dāng)中一個(gè)很大的比重。在今后幾年我相信房地產(chǎn)行業(yè)的這樣一種形勢(shì)，在河南依然會(huì)向好。另外在今后幾年就中國(guó)而言，大量的國(guó)際資本會(huì)介入到中國(guó)市場(chǎng)中來(lái)。從明年開(kāi)始，我相信一些國(guó)際資本會(huì)投入企業(yè)，實(shí)際上在今年也已經(jīng)有企業(yè)開(kāi)始運(yùn)作了，這應(yīng)該是今后的一個(gè)運(yùn)作方式。另外就是產(chǎn)業(yè)化將會(huì)成為今后越來(lái)越被開(kāi)發(fā)商提到的一個(gè)關(guān)鍵詞。